Richiedere il preventivo surroga mutuo è il primo passo necessario per beneficiare dei vantaggi del sistema della portabilità, pensato per garantire finanziamenti più convenienti. Quando si parla di portabilità o di surrogazione del mutuo, infatti, si fa riferimento a quell’opzione in funzione della quale il debitore ha la possibilità di sostituire il creditore iniziale: o, in termini più pratici, chi ha stipulato un mutuo ha la possibilità di sostituire la banca con un’altra, senza che l’istituto di credito debba fornire il proprio consenso. Ovviamente, perché ciò avvenga è necessario che il debito sia pagato; semplificando molto, nel momento in cui l’utente X passa dalla banca A alla banca B, la banca B paga alla banca A la quota di denaro che deve essere rimborsata.
Per conoscere tutte le condizioni e tutte le clausole di un preventivo surroga mutuo è necessario sapere che tramite questa operazione a essere spostata da un istituto di credito all’altro è l’ipoteca, mentre quello che si estingue è il vecchio contratto. Di conseguenza, è indispensabile accendere un nuovo contratto, con il nuovo mutuo che è garantito dalla vecchia ipoteca. La surroga è prevista dall’articolo 1202 del Codice Civile, e grazie alla legge Bersani bis è diventata molto conveniente. In più, la Legge Finanziaria del 2008 ha fatto in modo che in caso di surrogazione le banche non possano applicare delle commissioni o delle spese ulteriori al cliente. Insomma, se l’utente X cambia mutuo passando da A a B, né la banca A né la banca B hanno il diritto di pretendere il pagamento di penali o di altre spese per gli accertamenti catastali o per l’istruttoria.
Per eseguire la surroga, il mutuatario è tenuto a richiedere all’ente finanziario che prenderà il posto della vecchia banca di prendere possesso del debito residuo. La banca A e la banca B, a quel punto, trovano un accordo relativo alla data in cui l’operazione deve essere formalizzata, e l’importo del debito viene aggiornato proprio a quella data. Il cosiddetto atto unico di surroga viene formalizzato dalla nuova banca: in questo atto viene stabilito un nuovo contratto, con l’aggiunta di tutte le operazioni che fanno sì che possa avvenire il passaggio di consegne tra i due istituti di credito.
Nella valutazione di un preventivo surroga mutuo non si può non tenere conto del fatto che la surrogazione per gli immobili non ha alcun costo, se si fa eccezione per le spese del notaio. L’assenza di imposte e di commissioni si traduce, quindi, in un risparmio molto significativo per il cliente, che quindi può avere a che fare con rate del mutuo decisamente più vantaggiose rispetto a quelle precedenti. Può accadere, per altro, che a farsi carico delle spese notarili sia la banca di destinazione (se non del tutto, almeno per una buona parte), con una convenienza ancora maggiore.
